SPENSERS

Фото Назад
  • Top news ukr
  • 23-03-2020

Термін договору оренди закінчується – це ще не привід збирати речі


foreword

Якщо ви орендуєте земельну ділянку, а термін договору оренди закінчується – це ще не привід збирати речі

Процедуру реалізації переважного права орендаря на поновлення чи укладення договору оренди землі на новий строк врегламентовано законодавством України.

Так, ст. 33 чинної редакції Закону України № 161-XIV “Про оренду землі” передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, що належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар має додати проєкт додаткової угоди.

У разі поновлення договору оренди землі його умови можна змінити за згодою сторін (за винятком зміни межі або цільового призначення земельної ділянки).

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк:

За наявності заперечень орендодавця проти поновлення договору оренди землі орендарю має бути надіслано лист-повідомлення про ухвалене орендодавцем рішення.

Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та протягом одного місяця після закінчення строку договору не буде листаповідомлення орендодавця про заперечення проти поновлення договору оренди землі, такий договір є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які було передбачено договором, але за умови укладання додаткової угоди.

Додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення сторони мають укласти в місячний строк в обов’язковому порядку.

Відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можна оскаржити в суді.

Відомості про поновлення договору оренди потрібно внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. У разі смерті орендодавця перебіг строків зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Усе начебто просто, але ця норма викликає багато спірних питань, наприклад:

Як результат, виникла велика кількість судових спорів між орендарями й орендодавцями.

А що кажуть судді

Хоч однозначної судової практики немає, та більш загальний підхід суддів до вирішення подібних спорів можна окреслити так:

1. Для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

1.1. Реалізація переважного права орендаря перед іншими особами:

1.2. Автоматична пролонгація:

3. Якщо орендодавець планує користуватися земельною ділянкою самостійно й повідомив про це орендаря належним чином, переважне право орендаря припиняється (ВС/КЦС № 625/166/18 від 18.04.2019).

4. Щоб захистити свої права в суді, треба правильно формулювати позовні вимоги.

Єдина підстава продовження орендних відносин між сторонами – це укладення додаткової угоди, тому позовну вимогу у спорі про поновлення договору оренди землі має бути сформульовано так: визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

А якщо земельну ділянку було передано в користування третій особі:

Зміни на краще

Законодавець нарешті розмежував два правові механізми, а саме: реалізація переважного права орендаря перед іншими особами на укладення нового договору оренди землі й автоматична пролонгація договорів оренди / користування земельною ділянкою, й одночасно вніс ясність щодо деяких спірних питань чинної процедури.

Що змінюється:

Поновлення договору (ст. 1261 Земельного кодексу України):

Крім того, чинною редакцією ст. 19 Закону України № 161-XIV “Про оренду землі” вже урегульовано питання поновлення договору оренди землі в разі смерті орендодавця. Нагадаємо, що раніше, якщо строк дії договору оренди землі закінчувався в день або після смерті орендодавця, за заявою орендаря договір поновлювався до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Тепер ця норма діє лише щодо договорів оренди землі, які не містять умови про його поновлення, яке за новими правилами буде відбуватися автоматично. Також цією статтею передбачено, що умову щодо поновлення не можна встановлювати в договорах щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих особою, яка управляє спадщиною.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк

Загалом, процедура майже не зміниться, крім того, що правила, передбачені новою редакцією ст. 33 Закону України № 161-XIV “Про оренду землі” стосуватимуться лише переважного права, а не поновлення й сторони повинні будуть укладати договір оренди землі на новий строк, а не додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Законом України № 340-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” передбачено також й інші зміни щодо оренди землі, зокрема: доповнено істотні умови договору оренди землі, а саме їх перелік доповнено датою укладення та строком дії договору оренди землі.

Дату закінчення дії договору оренди землі належить обчислювати від дати його укладення, водночас право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Нові правила поновлення договорів оренди землі та застосування переважного права поширюються на договори, які будуть укладені або змінені після 15 липня 2020 р.

На жаль, спори, що виникають щодо поновлення та реалізації переважних прав за чинними договорами землі, необхідно буде вирішувати за угодою сторін або звертатися до суду.

ВИСНОВОК:

Відносини у сфері землекористування завжди потребували особливої уваги. Задля уникнення можливих ризиків необхідно провести комплексну експертизу наявних договорів оренди земельних ділянок:

Крім того, потрібно завжди підтримувати контакт з іншою стороною, заздалегідь домовлятися про майбутні дії та/або розробляти план “Б”, якщо порозуміння не відбувається. Кваліфікована правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій і позбавити від неприємних ситуацій в майбутньому.

Recent News

VIEW ALL NEWS