SPENSERS

Фото Назад
  • Експертна думка
  • 23-03-2020

Основні моменти внесення орендодавцем односторонніх змін до договору оренди землі

foreword

Оренда землі в Україні – питання завжди актуальне, особливо у світлі майбутньої земельної реформи. Для того щоб не втратити землю і першочергове право на викуп, орендарям до зняття мораторію необхідно провести комплексну експертизу наявних договорів оренди земельних ділянок. Одним із найперших ризиків, які можуть бути закладені в договорі оренди землі, є наявність підстав для його односторонньої зміни або розірвання.


Внесення змін до договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не встановлено договором та/або законом!

Зокрема, ст. 30 Закону України “Про оренду землі” від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі – Закон) передбачено, що внесення змін до договору оренди землі відбувається за згодою сторін, а в разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку. При цьому норма ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України уточнює, що інші правила можуть бути встановлені договором або законом.

Вільне договірне регулювання орендних відносин більшою мірою стосується земель приватної власності, під час укладення яких сторони не обмежені імперативними нормами законодавства, що регулюють умови оренди землі.

Наприклад, договором може бути встановлено, що орендна плата за земельну ділянку змінюється щорічно після отримання орендарем повідомлення від орендодавця про новий розмір орендної плати.

У нашій практиці траплялися випадки, коли договором були передбачені й інші аспекти односторонньої зміни умов договору, у тому числі строку дії договору / строку оренди, умов використання земельної ділянки, порядку повідомлення сторін та інше.

Задля уникнення судових спорів щодо односторонньої зміни умов договору необхідно ретельно прописувати такі положення ще на етапі укладення договору оренди земельної ділянки. Що стосується оренди земель державної і комунальної власності, сторони керуються типовим договором оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220.

Відповідно до пункту 36 вказаного типового договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Однак законодавством установлено низку умов щодо оренди земель державної і комунальної власності, які змінюються незалежно від волі сторін, наприклад:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки для земель державної і приватної власності є основою для визначення орендної плати.

За законодавством її проводять не рідше одного разу на 5 – 7 років і вона підлягає індексації.

Якщо розміру нормативної грошової оцінки не вказано в договорі, а орендну плату зазначено як відсоткову ставку, орендар під час розрахунку орендної плати самостійно відслідковує її зміну і застосовує коефіцієнт індексації. Інформацію про нормативну грошову оцінку земель, а також коефіцієнт індексації можна відслідковувати на сайті Держгеокадастру за посиланням

Орендодавці зобов’язані інформувати орендарів про зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, однак орендарям необхідно також самостійно відслідковувати відповідні зміни, адже неповна або несвоєчасна сплата орендної плати є підставою для розірвання договору.

https://land.gov.ua/icat/otsinka-zemel/

Якщо розмір нормативної грошової оцінки безпосередньо прописано в договорі оренди земельної ділянки, а орендну плату зазначено як фіксовану суму у гривнях, для зміни орендної плати орендодавцю необхідно буде звернутися до суду.

Судова практика щодо цього питання за останні роки не змінилася, суди задовольняють цю категорію позовів на підставах того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна – підставою для перегляду орендної плати та зазначення в договорі нової нормативної грошової оцінки. Це твердження викладено в постановах Верховного Суду у справі № 910/11764/17 від 13.06.2019 р., у справі № 908/4582/15 від 20.11.2018 р.

Інколи разом зі зміною нормативної грошової оцінки органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування намагаються змінити відсоткову ставку нормативної грошової оцінки і таким чином – додатково збільшити розмір орендної плати.

У цій частині позовів суди зазвичай не задовольняють вимоги позивачів, але лише в тих випадках, якщо вказаний у договорі розмір орендної плати перебуває у граничних межах, установлених пунктом 288.5 Податкового кодексу України (не менше розміру земельного податку, але не більше 12 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки) (наприклад, постанова Верховного Суду від 20.11.2019 р. у справі № 916/2769/18).

Строки сплати орендної плати також є однією з умов імперативно встановлених законодавством.

Згідно з п. 287.3 Податкового кодексу України орендну плату за землю сплачують за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Орендарям необхідно самостійно слідкувати за змінами строків сплати орендної плати.

Земельні ділянки, надані в постійне користування із земель державної та комунальної власності, може бути вилучено для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування (стаття 149 Земельного кодексу України). Хоча вилучення земельної ділянки не є односторонньою зміною умов договору, необхідно мати на увазі, що у держави є повноваження щодо вилучення земельної ділянки з подальшим відшкодуванням збитків.

Якщо можливість односторонньої зміни не передбачено ні договором, ні законом, діє загальний порядок погодження і внесення змін, визначений статтею 188 Господарського кодексу України, що включає:

Отже, орендодавець може ініціювати внесення змін до договору оренди земельної ділянки, а в разі недосягнення згоди – звертатись до суду за вирішенням спору.

Відповідно до ст. ст. 651, 652 Цивільного кодексу України договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін з таких підстав:

Аналіз судової практики свідчить про те, що однією з найпоширеніших підстав для зміни умов договорів оренди земельних ділянок з ініціативи орендодавця є зміна розміру орендної плати, у тому числі через зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Під час вирішення спорів щодо збільшення розміру орендної плати суд проводить комплексний аналіз і з’ясовує, які підстави передбачено договором для перегляду розміру орендної плати, та надає оцінку таким обставинам. Одночасно суд ураховує, чи дотримувався відповідач умов договору оренди, чи порушував строки виплати орендної плати, чи нараховув і виплачував орендну плату відповідач з урахуванням індексу інфляції (обов’язок орендаря обчислювати розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції (індексу споживчих цін) є поширеною умовою договорів оренди земельних ділянок) та індексації нормативної грошової оцінки землі.

На судовому засіданні від 04 квітня 2018 р. у справі № 653/2176/15-ц Верховний Суд розглядав позовні вимоги орендодавця про збільшення розміру орендної плати. Пунктом 13 спірного договору оренди земельної ділянки передбачено, що один раз на два роки орендну плату має бути переглянуто, у тому числі в разі підвищення цін, тарифів, а також унаслідок інфляції. Однак суд відмовив орендодавцю в підвищенні розміру орендної плати, посилаючись на те, що орендну плату орендодавець сплачував з урахуванням індексу інфляції, і, як наслідок, вона збільшилася майже вдвічі. Тому суд дійшов висновку про відсутність підстав для збільшення розміру орендної плати.

Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” від 05.12.2019 р. № 340-IX також передбачено низку положень, що стосуються порядку внесення змін до договору оренди землі, а саме:

ВИСНОВОК:

Для того щоб убезпечити себе від непередбачених змін договору оренди земельної ділянки, орендарям необхідно:

У разі отримання пропозиції від орендодавця про внесення змін до договору рекомендуємо проаналізувати наявність таких підстав безпосередньо в договорі оренди земельної ділянки, а також обґрунтованість вимог з погляду законодавства.

Кваліфікована правова допомога допоможе унеможливити ризики для сторін, захистити їх від неправомірних дій і позбавити від неприємних ситуацій в майбутньому.

Матеріал підготовлений для видання Юрист&Закон, №09, 19 березня 2020

Recent News

VIEW ALL NEWS